Was das Gesetz verlangt
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt dem Steuerpflichtigen, anstelle der typisierten Gebäude-AfA die Absetzungen anzusetzen, die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechen. § 11c EStDV definiert die Nutzungsdauer als den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Eine bestimmte Berufsbezeichnung, öffentliche Bestellung oder Zertifizierungsnorm nennt die Vorschrift nicht. Das Finanzamt darf jedoch prüfen, ob die erforderliche Sachkunde besteht und ob die Herleitung fachlich nachvollziehbar ist.
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass der Nachweis nicht zwingend durch ein besonderes Bausubstanzgutachten geführt werden muss. Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) bestätigte er, dass grundsätzlich jede sachverständige Methode verwendet werden kann, die im Einzelfall geeignet ist. Eine rein schematische Übernahme von Modellwerten genügt nicht; die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes müssen sachverständig berücksichtigt werden.
Warum die ISO-17024-Frage lange so präsent war
Das Bundesministerium der Finanzen hatte in einem Schreiben vom 22. Februar 2023 strengere Verwaltungsvorgaben formuliert. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 wurde dieses Schreiben vollständig aufgehoben. Die frühere Verwaltungsregelung kann daher nicht mehr als aktuelle Grundlage für eine pauschale Beschränkung auf bestimmte Zertifikate herangezogen werden.
Finanzgericht Münster: ISO 17024 nicht zwingend
Das Finanzgericht Münster hat am 2. April 2025 im Verfahren 14 K 654/23 E entschieden, dass eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nicht zwingend erforderlich ist. Das Gericht stellte die Qualifikation nicht als bedeutungslos dar, sondern prüfte, ob sich die notwendige Fachkunde aus Ausbildung, Prüfungen und Erfahrung ergab.
Darf ein freier Sachverständiger das Gutachten erstellen?
Ein fachlich qualifizierter freier Sachverständiger kann ein Restnutzungsdauergutachten für die Vorlage beim Finanzamt erstellen. Belastbar nachweisbar sein sollten insbesondere Ausbildung oder Weiterbildung in der Immobilienbewertung, Kenntnisse der einschlägigen Methodik, Erfahrung mit Objektaufnahme und Modernisierungsbewertung sowie die Fähigkeit, Annahmen, Grenzen und Ergebnis nachvollziehbar zu dokumentieren. Die Bezeichnung allein ist weder Qualitätsnachweis noch Ausschlussgrund.
Ist eine persönliche Ortsbesichtigung erforderlich?
Das Gesetz enthält keine allgemeine Formulierung, wonach jeder Nachweis zwingend nach persönlicher Ortsbesichtigung erstellt werden muss. Für ein belastbares objektbezogenes Gutachten ist die Besichtigung dennoch regelmäßig der sachgerechte Weg. Zustand, Instandhaltung, Modernisierungen, funktionale Besonderheiten und erkennbare Schäden lassen sich nur eingeschränkt aus einem Onlineformular beurteilen. Das Sachverständigenbüro Lammerskitten erstellt Restnutzungsdauergutachten deshalb grundsätzlich mit persönlicher Vor-Ort-Besichtigung.
Worauf das Finanzamt inhaltlich achten kann
Prüfbar sind unter anderem Bewertungsstichtag, konkrete Gebäudebeschreibung, Einordnung von Modernisierungen und Instandhaltung, Objektbezug der Methode, Datengrundlage, Annahmen und Grenzen. Ein formal beeindruckendes Zertifikat kann inhaltliche Mängel nicht ersetzen. Umgekehrt kann ein qualifizierter freier Sachverständiger einen geeigneten Nachweis erstellen, wenn das Gutachten methodisch und tatsächlich überzeugt.
Was Auftraggeber vor der Beauftragung prüfen sollten
Sinnvolle Fragen sind: Welche Qualifikation besteht in der Immobilienbewertung? Wer besichtigt das Objekt und unterschreibt das Gutachten? Wie werden Modernisierungen und Instandhaltung eingeordnet? Welche Methodik wird verwendet und objektbezogen plausibilisiert? Wie werden fachliche Rückfragen behandelt? Seriöse Anbieter machen Qualifikation und Vorgehen transparent, nehmen aber keine Entscheidung des Finanzamts vorweg.
Fazit
Für ein Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG besteht derzeit keine allgemeine gesetzliche Pflicht zur öffentlichen Bestellung oder zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Entscheidend ist nicht nur, wer das Gutachten erstellt, sondern wie es erstellt wird: Objektbezug, persönliche Tatsachenerhebung, fachlich geeignete Methodik und nachvollziehbare Dokumentation sind wesentlich. Rechts- und Redaktionsstand: 14. Juli 2026. Die Inhalte ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.