Restnutzungsdauer und Finanzamt

Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten für das Finanzamt erstellen?

Nach aktueller Rechtslage enthält § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG keine ausdrückliche Vorgabe, dass nur öffentlich bestellte oder ISO-17024-zertifizierte Sachverständige ein solches Gutachten erstellen dürfen. Entscheidend sind die tatsächliche Qualifikation und die fachliche Eignung des konkreten Gutachtens.

Rechtslage einordnen Leistung ansehen

Gesetz und Rechtsprechung

Was die aktuellen Grundlagen tatsächlich sagen

Gesetz, Bundesfinanzhof und Finanzgericht stellen den geeigneten Einzelfallnachweis in den Mittelpunkt. Eine formale Bezeichnung ersetzt die fachliche Prüfung des Gutachtens nicht.

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Was das Gesetz verlangt

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt dem Steuerpflichtigen, anstelle der typisierten Gebäude-AfA die Absetzungen anzusetzen, die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechen. § 11c EStDV definiert die Nutzungsdauer als den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Eine bestimmte Berufsbezeichnung, öffentliche Bestellung oder Zertifizierungsnorm nennt die Vorschrift nicht. Das Finanzamt darf jedoch prüfen, ob die erforderliche Sachkunde besteht und ob die Herleitung fachlich nachvollziehbar ist.
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Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass der Nachweis nicht zwingend durch ein besonderes Bausubstanzgutachten geführt werden muss. Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) bestätigte er, dass grundsätzlich jede sachverständige Methode verwendet werden kann, die im Einzelfall geeignet ist. Eine rein schematische Übernahme von Modellwerten genügt nicht; die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes müssen sachverständig berücksichtigt werden.
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Warum die ISO-17024-Frage lange so präsent war

Das Bundesministerium der Finanzen hatte in einem Schreiben vom 22. Februar 2023 strengere Verwaltungsvorgaben formuliert. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 wurde dieses Schreiben vollständig aufgehoben. Die frühere Verwaltungsregelung kann daher nicht mehr als aktuelle Grundlage für eine pauschale Beschränkung auf bestimmte Zertifikate herangezogen werden.
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Finanzgericht Münster: ISO 17024 nicht zwingend

Das Finanzgericht Münster hat am 2. April 2025 im Verfahren 14 K 654/23 E entschieden, dass eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nicht zwingend erforderlich ist. Das Gericht stellte die Qualifikation nicht als bedeutungslos dar, sondern prüfte, ob sich die notwendige Fachkunde aus Ausbildung, Prüfungen und Erfahrung ergab.

Fachliche Qualifikation

Nachvollziehbare Qualifikation und persönliche Objektaufnahme

Fachliche Verantwortung: Marcel Lammerskitten. Die Objektbesichtigung, Herleitung und Erläuterung bleiben in einer Hand; die Qualifikation wird offen ausgewiesen.

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Praxis des Gutachtens

Woran ein belastbarer Nachweis erkennbar wird

Die fachliche Eignung zeigt sich im Zusammenspiel aus Sachkunde, tatsächlicher Objektaufnahme und einer prüfbaren Dokumentation.

Darf ein freier Sachverständiger das Gutachten erstellen?

Ein fachlich qualifizierter freier Sachverständiger kann ein Restnutzungsdauergutachten für die Vorlage beim Finanzamt erstellen. Belastbar nachweisbar sein sollten insbesondere Ausbildung oder Weiterbildung in der Immobilienbewertung, Kenntnisse der einschlägigen Methodik, Erfahrung mit Objektaufnahme und Modernisierungsbewertung sowie die Fähigkeit, Annahmen, Grenzen und Ergebnis nachvollziehbar zu dokumentieren. Die Bezeichnung allein ist weder Qualitätsnachweis noch Ausschlussgrund.

Ist eine persönliche Ortsbesichtigung erforderlich?

Das Gesetz enthält keine allgemeine Formulierung, wonach jeder Nachweis zwingend nach persönlicher Ortsbesichtigung erstellt werden muss. Für ein belastbares objektbezogenes Gutachten ist die Besichtigung dennoch regelmäßig der sachgerechte Weg. Zustand, Instandhaltung, Modernisierungen, funktionale Besonderheiten und erkennbare Schäden lassen sich nur eingeschränkt aus einem Onlineformular beurteilen. Das Sachverständigenbüro Lammerskitten erstellt Restnutzungsdauergutachten deshalb grundsätzlich mit persönlicher Vor-Ort-Besichtigung.

Worauf das Finanzamt inhaltlich achten kann

Prüfbar sind unter anderem Bewertungsstichtag, konkrete Gebäudebeschreibung, Einordnung von Modernisierungen und Instandhaltung, Objektbezug der Methode, Datengrundlage, Annahmen und Grenzen. Ein formal beeindruckendes Zertifikat kann inhaltliche Mängel nicht ersetzen. Umgekehrt kann ein qualifizierter freier Sachverständiger einen geeigneten Nachweis erstellen, wenn das Gutachten methodisch und tatsächlich überzeugt.

Vor der Beauftragung

Fünf Fragen schaffen schnell Klarheit

Qualifikation und Vorgehen sollten transparent sein. Seriöse Anbieter legen offen, wer das Objekt besichtigt, wie die Methodik angewendet wird und wer Rückfragen beantwortet – ohne eine Entscheidung des Finanzamts vorwegzunehmen.

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Welche Qualifikation besteht in der Immobilienbewertung?
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Wer besichtigt das Objekt und unterschreibt das Gutachten?
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Wie werden Modernisierungen und Instandhaltung eingeordnet?
04
Wie wird die Methodik objektbezogen plausibilisiert?
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Wer beantwortet fachliche Rückfragen zum Ergebnis?

Fazit

Qualifikation und Gutachtenqualität gemeinsam beurteilen

Für ein Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG besteht derzeit keine allgemeine gesetzliche Pflicht zur öffentlichen Bestellung oder zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Entscheidend ist nicht nur, wer das Gutachten erstellt, sondern wie es erstellt wird: Objektbezug, persönliche Tatsachenerhebung, fachlich geeignete Methodik und nachvollziehbare Dokumentation sind wesentlich. Rechts- und Redaktionsstand: 10. August 2026. Die Inhalte ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Fachliche Verantwortung: Marcel Lammerskitten DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D2 Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) Zuletzt fachlich geprüft am 10. August 2026

Restnutzungsdauer prüfen lassen

Objekt und steuerlichen Stichtag kurz einordnen

Für die erste Prüfung genügen Objektart, Ort, Baujahr, Nutzung und bekannte Modernisierungen. Fehlende Unterlagen können anschließend gezielt ergänzt werden.

Eignung prüfen lassen

Wer darf ein Restnutzungsdauer­gutachten für das Finanzamt erstellen?