Wohnflächenberechnung und Aufmaß
Wenn vorhandene Flächenangaben unklar sind, Pläne nicht mehr zum Bestand passen oder für Verkauf, Vermietung und Bewertung eine verlässliche Berechnungsgrundlage benötigt wird.
Wann ist eine Prüfung sinnvoll?
Wohnfläche ist nicht mit Grundfläche oder Nutzfläche gleichzusetzen. Welche Regeln gelten, richtet sich nach Verwendungszweck, Vertragslage und vorhandenen Unterlagen.
Leistungsumfang
Der konkrete Umfang richtet sich nach Unterlagenlage, Objekt und Verwendungszweck. Grundsätzlich gehören diese Arbeitsschritte dazu:
Verwendungszweck und passenden Berechnungsmaßstab vorab klären
Vorhandene Grundrisse, Berechnungen und Bauunterlagen prüfen
Relevante Räume und Bauteile bei vereinbartem Aufmaß vor Ort erfassen
Grundflächen, Raumhöhen und notwendige Anrechnungsfaktoren zuordnen
Wohnfläche raumweise berechnen und Abweichungen nachvollziehbar ausweisen
Raumliste, Gesamtwohnfläche und Berechnungsgrundlage als PDF übergeben
Prüfen oder neu aufmessen?
Ein Aufmaß ist nicht automatisch erforderlich. Zuerst wird geprüft, ob die vorhandenen Unterlagen den vereinbarten Zweck bereits ausreichend und nachvollziehbar abbilden.
Wenn Grundrisse und eine bestehende Flächenberechnung vorliegen, werden Maßstab, Rechenweg und erkennbare Widersprüche zur Unterlagenlage eingeordnet.
Fehlen verlässliche Maße oder passt der tatsächliche Ausbau nicht zu den Plänen, werden die vereinbarten Bereiche persönlich aufgenommen.
Die erfassten Maße werden raumweise ausgewertet, mit den vereinbarten Regeln angerechnet und in einer nachvollziehbaren PDF-Berechnung dokumentiert.
Bei Anwendung der WoFlV
Die Wohnflächenverordnung unterscheidet nach Raumart, lichter Höhe und Außenflächen. Die konkreten Anrechnungen werden in der Berechnung raumweise ausgewiesen.
Ab zwei Metern lichte Höhe vollständig, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte; unter einem Meter nicht.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Kellerräume, Garagen und weitere in § 2 WoFlV genannte Zubehörräume gehören grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
Unterlagen
Fehlende Unterlagen schließen eine Anfrage nicht aus. Vorhandene Dokumente helfen jedoch, Prüfbedarf und Aufmaßumfang von Anfang an passend einzugrenzen.
Aktuelle oder ältere Grundrisse und Bauzeichnungen
Vorhandene Wohnflächen- oder Nutzflächenberechnungen
Hinweise zu Umbauten, Dachausbau oder geänderter Nutzung
Exposé, Fotos und der vorgesehene Verwendungszweck
Ablauf
Zweck, Berechnungsmaßstab und vorhandene Unterlagen einordnen.
Pläne prüfen und bei Bedarf die vereinbarten Bereiche vor Ort aufmessen.
Maße, Raumhöhen und Anrechnungsfaktoren raumweise auswerten.
PDF-Berechnung erhalten und erkennbare Abweichungen besprechen.
Persönlich bearbeitet
Die fachliche Zuständigkeit bleibt von der ersten Einordnung bis zur Übergabe der Berechnung in einer Hand. Auch Fragen zu Maßen und Anrechnungen können direkt geklärt werden.
DEKRA Immobilienbewertung D2Wohn- und einfache Gewerbeobjekte · gültig bis 08/2029
Häufige Fragen
Das hängt von Aktualität, Maßstab und Detailtiefe der Pläne ab. Sind Maße, Raumhöhen oder spätere Umbauten nicht verlässlich abgebildet, kann ein Aufmaß vor Ort erforderlich sein.
Nein. Wenn geeignete und aktuelle Unterlagen vorliegen, kann eine Berechnung auf Planbasis genügen. Ob ein Vor-Ort-Aufmaß sinnvoll ist, wird nach Sichtung der Unterlagen und dem vorgesehenen Verwendungszweck geklärt.
Grundsätzlich kann die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage vereinbart werden. Je nach Verwendungszweck, Vertragslage oder vorhandener Altberechnung kann ein anderer Maßstab relevant sein; das wird vor Beginn festgelegt.
Bei Anwendung der Wohnflächenverordnung werden Flächen unter einem Meter lichter Höhe nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und ab zwei Metern vollständig angerechnet. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Nein. Die Wohnflächenberechnung dokumentiert die vereinbarte Flächenermittlung. Sie bestätigt nicht automatisch die baurechtliche Zulässigkeit eines Ausbaus oder einer Nutzung und ersetzt keine Genehmigungsprüfung.
Ja. Eine nachvollziehbar ermittelte Flächenbasis kann in ein Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten einfließen. Umfang und Stichtag der Flächenberechnung werden dafür passend abgestimmt.
Wohnfläche prüfen lassen
Objektart, Ort und der gewünschte Prüf- oder Aufmaßumfang reichen für den Start. Pläne und vorhandene Berechnungen können direkt mitgesendet oder später ergänzt werden.
0176 72861959 
Flächenangaben in Exposé, Plan und Vertrag weichen voneinander ab