AfA-Rechner Restnutzungsdauer
AfA und Restnutzungsdauer vergleichen
Berechnen Sie, wie sich eine beispielhaft kürzere Restnutzungsdauer auf die jährliche Gebäude-AfA und deren zeitlichen Verlauf auswirken könnte. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung, kein Nachweis und keine Steuerprognose.
Eigene Werte einsetzen
Die beiden AfA-Verläufe direkt gegenüberstellen
Wählen Sie zuerst den typisierten linearen AfA-Satz. Für die Berechnung zählt nur die abschreibungsfähige Gebäudebasis – nicht der Wert von Grund und Boden.
Eingaben
Grundlage und Vergleich festlegen
Die Beispielwerte lassen sich direkt überschreiben.
Modellvergleich
Abschreibung zeitlich einordnen
- Zusätzliche AfA pro Jahr
- 10.000 €
- Geschätzter Steuereffekt im Zeitraum
- 35.000 € Bei 35 % Grenzsteuersatz.
Die Berechnung unterstellt gleichbleibende Werte und bildet weder einen Steuerbescheid noch die Anerkennung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ab.
Berechnungslogik
So entsteht der Modellvergleich
Die Berechnung verändert nicht die insgesamt abschreibungsfähige Gebäudebasis. Sie zeigt ausschließlich, wie Abschreibungsbeträge zeitlich vorgezogen werden könnten.
- 01
Gebäudebasis eingeben
Verwendet wird nur der abschreibungsfähige Gebäudeanteil. Grund und Boden gehört nicht in die Berechnung.
- 02
Typisierten Satz wählen
Für die lineare Gebäude-AfA werden je nach Fertigstellung 2 %, 2,5 % oder 3 % als Vergleich angesetzt.
- 03
Beispiel-RND gegenüberstellen
Der alternative Satz ergibt sich vereinfacht aus 100 geteilt durch die eingegebene Restnutzungsdauer.
- 04
Zeitraum auswerten
Der Rechner begrenzt beide Verläufe auf die Gebäudebasis und zeigt nur die zeitlich vorgezogene Abschreibung.
Klare Grenze
Was ein Rechner nicht beurteilen kann
Ein frei eingegebener Vergleichswert ist noch keine tatsächliche Restnutzungsdauer. Der Rechner entscheidet deshalb ausdrücklich nicht,
- ob für das konkrete Gebäude tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer besteht
- welche Restnutzungsdauer sich fachlich aus Zustand, Modernisierungen und Nutzung ergibt
- ob ein Gutachten anerkannt wird oder ein Steuerbescheid noch geändert werden kann
- wie sich Sonderabschreibungen, zeitanteilige AfA oder individuelle Steuerfragen auswirken
Vom Vergleich zur Objektprüfung
Eine Restnutzungsdauer entsteht aus dem konkreten Gebäude
Für einen belastbaren Nachweis werden Unterlagen, persönlicher Eindruck und objektbezogene Einflussfaktoren zusammengeführt. Das Baujahr allein genügt nicht.
- Bauart, Gebäudealter und bisherige Nutzung
- Modernisierungen und Instandhaltungszustand
- technische oder funktionale Überalterung
- wirtschaftliche und objektbezogene Einschränkungen
DEKRA Immobilienbewertung D2 Wohn- und einfache Gewerbeobjekte · gültig bis 08/2029
Rechtlicher Rahmen
Welche typisierten Sätze der Rechner abbildet
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nummer 2 EStG nennt für die lineare Gebäude-AfA grundsätzlich 3 % bei Fertigstellung nach 2022, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925.
Eine AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer kommt nach Satz 2 nur in Betracht, wenn diese unter dem jeweils typisierten Zeitraum liegt. Welcher Abschreibungsweg im konkreten Fall gilt, bleibt mit dem Steuerberater zu klären.
Nicht abgebildet werden unter anderem degressive AfA, Sonderabschreibungen, zeitanteilige AfA, bereits verbrauchte AfA-Zeiträume oder eigenständige Gebäudeteile.
Häufige Fragen
Das Wichtigste zum AfA-Vergleich
Welcher Gebäudewert gehört in den AfA-Rechner?
Einzugeben ist ausschließlich die abschreibungsfähige Gebäudebasis. Der Anteil für Grund und Boden gehört nicht dazu. Welche Bemessungsgrundlage im konkreten Steuerfall anzusetzen ist, sollte mit dem Steuerberater geklärt werden.
Welcher typisierte AfA-Satz ist der richtige?
Für Gebäude im Anwendungsbereich des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nummer 2 EStG nennt das Gesetz grundsätzlich 3 % bei Fertigstellung nach 2022, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Sonderfälle und andere Abschreibungswege bildet der Rechner nicht ab.
Belegt das Rechenergebnis eine kürzere Restnutzungsdauer?
Nein. Die eingegebene Dauer ist nur ein Vergleichswert. Ein belastbarer Nachweis muss die konkrete Immobilie, ihren Zustand, Modernisierungen, Nutzung und weitere objektbezogene Einflüsse nachvollziehbar würdigen.
Ist der angezeigte Steuereffekt verbindlich?
Nein. Die Anzeige multipliziert die zeitlich vorgezogene AfA lediglich mit dem eingegebenen Grenzsteuersatz. Sie berücksichtigt unter anderem keine zeitanteilige AfA, Sonderabschreibungen, Kirchensteuer, Verlustverrechnung oder verfahrensrechtliche Fragen.
Restnutzungsdauer prüfen
Objekt und Ausgangslage kurz einordnen lassen
Für eine erste Prüfung genügen Objektart, Ort, Baujahr, Nutzung und bekannte Modernisierungen. Eine bestimmte Restnutzungsdauer wird dabei nicht vorab versprochen.
Eignung prüfen lassen
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