Grundfläche
Die Bodenfläche eines Raums sagt allein noch nicht, welcher Anteil als Wohnfläche anzurechnen ist.
Wohnfläche richtig einordnen
Wohnflächenberechnung: typische Fehler erkennen
Abweichende Wohnflächen entstehen häufig durch unklare Berechnungsgrundlagen, Dachschrägen, Außenflächen oder veraltete Pläne. Eine Prüfung zeigt, ob Unterlagen genügen oder ein Aufmaß sinnvoll ist.
Der erste Denkfehler
Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche sind nicht dasselbe
Schon die verwendeten Begriffe können zu Abweichungen führen. Deshalb wird vor jeder Prüfung geklärt, welche Fläche tatsächlich benötigt und nach welchem Maßstab gerechnet wird.
Wohnfläche
Sie entsteht erst durch die vereinbarte Berechnungsgrundlage und die Anrechnung der einzelnen Flächen.
Nutzfläche
Sie folgt einem anderen Flächenbegriff und darf nicht ungeprüft als Wohnfläche übernommen werden.
Bei Anwendung der Wohnflächenverordnung
Dachschrägen nach lichter Höhe anrechnen
Die folgenden Stufen ergeben sich aus § 4 WoFlV. Ob die WoFlV für den konkreten Zweck die passende Grundlage ist, wird vor Beginn der Berechnung geklärt.
ab zwei Metern
Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe werden bei Anwendung der WoFlV vollständig angerechnet.
zwischen einem und zwei Metern
Dieser Bereich wird bei Anwendung der WoFlV zur Hälfte berücksichtigt.
unter einem Meter
Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe werden nach der WoFlV nicht angerechnet.
Fünf häufige Fehlerquellen
Wo Wohnflächenangaben typischerweise abweichen
Nicht jede Abweichung bedeutet automatisch eine falsche Berechnung. Sie zeigt aber, an welcher Stelle Grundlage, Maße oder Anrechnung geprüft werden sollten.
Berechnungsgrundlage nicht geklärt
Prüfsignal: WoFlV, vertragliche Grundlage oder anderer Flächenbegriff bleiben offen
Wohnfläche ist kein universell identischer Wert. Vor der Berechnung muss feststehen, für welchen Zweck und nach welcher Grundlage die Fläche ermittelt wird.
Dachschrägen vollständig angesetzt
Prüfsignal: die gesamte Bodenfläche des Dachgeschosses erscheint als Wohnfläche
Unter Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung. Ohne Höhenlinien oder Aufmaß lässt sich der Flächenanteil oft nicht belastbar prüfen.
Balkon und Terrasse zu hoch bewertet
Prüfsignal: Außenflächen werden ohne Begründung vollständig eingerechnet
Bei Anwendung der WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte berücksichtigt.
Nebenräume als Wohnfläche behandelt
Prüfsignal: Keller, Garage oder Räume außerhalb der Wohnung stehen in der Wohnflächenzahl
Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen gehören nach der WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
Alte Pläne ungeprüft übernommen
Prüfsignal: Umbauten, Wandversätze oder ein späterer Dachausbau fehlen in den Unterlagen
Eine rechnerisch saubere Auswertung bleibt falsch, wenn Plan und Bestand nicht übereinstimmen. Änderungen müssen deshalb vor der Verwendung der Maße geklärt werden.
Plan und Bestand abgleichen
Eine alte Zeichnung ist noch keine aktuelle Flächenbasis
Pläne können eine Berechnung ermöglichen, wenn Maßstab, Maße und tatsächlicher Zustand zusammenpassen. Umbauten oder fehlende Höhenangaben können ein Aufmaß erforderlich machen.
Vier Fragen an vorhandene Pläne
- Sind Maßstab und Maßketten eindeutig und vollständig?
- Zeigen Grundriss und Raumnutzung den aktuellen Zustand?
- Sind lichte Höhen und Dachschrägen ausreichend dokumentiert?
- Lassen sich Außen- und Nebenflächen eindeutig zuordnen?
Prüfen oder neu aufmessen
Ein Aufmaß folgt aus dem Prüfbedarf, nicht automatisch aus der Anfrage
Geeignete aktuelle Unterlagen können für eine Berechnung ausreichen. Erst wenn Maße, Raumhöhen oder der Bestand nicht belastbar abgebildet sind, wird der Aufmaßumfang festgelegt.
- 01
Unterlagen sichten
Grundrisse, vorhandene Berechnung, Maßstab und Verwendungszweck werden zuerst eingeordnet.
- 02
Widersprüche erkennen
Abweichende Flächenangaben, Umbauten, fehlende Höhen oder unklare Raumzuordnungen werden benannt.
- 03
Aufmaßbedarf festlegen
Nur wenn die vorhandene Flächenbasis nicht genügt, werden die relevanten Bereiche vor Ort aufgenommen.
- 04
Raumweise dokumentieren
Maße, Anrechnungsfaktoren und Ergebnis werden nachvollziehbar in einer PDF-Berechnung dargestellt.
Persönlich geprüft und erläutert
Von der Unterlagenprüfung bis zur nachvollziehbaren Flächenbasis
Prüfung, gegebenenfalls Aufmaß und Berechnung bleiben fachlich zusammengeführt. So lassen sich verwendete Maße, Anrechnungen und erkennbare Abweichungen direkt erläutern.
- vorhandene Pläne und Berechnungen fachlich einordnen
- bei Bedarf relevante Räume, Höhen und Bauteile aufnehmen
- Anrechnungsfaktoren raumweise nachvollziehbar ausweisen
- erkennbare Abweichungen zwischen Unterlage und Bestand erläutern
DEKRA Immobilienbewertung D2 Wohn- und einfache Gewerbeobjekte · gültig bis 08/2029
Häufige Fragen
Das Wichtigste zu Flächenabweichungen und Aufmaß
Ist jede abweichende Wohnflächenangabe automatisch falsch?
Nein. Abweichungen können aus unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen, Ständen oder Anrechnungen entstehen. Zuerst wird deshalb geprüft, welcher Maßstab verwendet wurde und welcher Wert für den konkreten Zweck benötigt wird.
Muss für eine Wohnflächenberechnung immer neu aufgemessen werden?
Nein. Geeignete aktuelle Grundrisse mit verlässlichen Maßen und Raumhöhen können ausreichen. Ein Aufmaß wird sinnvoll, wenn Unterlagen fehlen, Umbauten nicht abgebildet sind oder entscheidende Maße nicht belastbar vorliegen.
Wie werden Dachschrägen nach der WoFlV berücksichtigt?
Bei Anwendung der Wohnflächenverordnung werden Flächen ab zwei Metern lichter Höhe vollständig, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter nicht angerechnet.
Zählen Balkon und Terrasse vollständig zur Wohnfläche?
Bei Anwendung der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Die konkrete Grundlage muss zum Verwendungszweck passen.
Bestätigt eine Wohnflächenberechnung die baurechtliche Zulässigkeit?
Nein. Eine Wohnflächenberechnung dokumentiert die vereinbarte Flächenermittlung. Sie ersetzt keine Prüfung, ob ein Ausbau oder eine Nutzung baurechtlich genehmigt oder zulässig ist.
Fazit
Erst Grundlage und Bestand prüfen, dann die Wohnfläche verwenden
Verlässliche Flächenangaben entstehen aus einer geklärten Berechnungsgrundlage, nachvollziehbaren Maßen und der richtigen Anrechnung. Für die erste Einordnung genügen vorhandene Pläne, die bisherige Flächenangabe und der vorgesehene Verwendungszweck.
Flächenangabe prüfen
Vorhandene Berechnung und Anlass kurz beschreiben
Zuerst wird eingeordnet, ob vorhandene Unterlagen ausreichen oder ob ein Aufmaß der relevanten Bereiche sinnvoll ist.
Wohnfläche prüfen lassen
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